Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в ипотеку: инструкция для тех, кто не хочет переплатить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?
Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.
Что влияет на оценку недвижимости?
Кроме перечисленных в разделе о методах оценки факторах, на итоговую стоимость влияет еще несколько параметров, которые учитывает грамотный эксперт:
- Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
- Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
- Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
- Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.
Напомним, сама квартиры оценивается по:
- Площади;
- Количеству комнат;
- Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
- Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
- Этаж – первый или последний дешевле.
Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?
Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.
Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.
Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.
Результат оценки квартиры
Когда сбор, необходимой информации, завершён, специалист-оценщик начинает обрабатывать данные. Обычно это занимает 1-2 дня. В результате заказчик получает отчет, которым будут руководствоваться работники банка, принимая решение о выдаче займа, его сумме и размере процентной ставке по кредиту.
В отчете обязательно должна содержаться следующая информация:
- реквизиты экспертной компании;
- паспортные данные заемщика;
- методы проведения оценки;
- общая характеристика объекта недвижимости;
- аналоговое исследование жилищного рынка;
- ликвидная и рыночная стоимость жилого помещения;
- приложение, содержащее копии всех предоставленных заемщиком документов и фотографии квартиры.
Письменная версия аналитической оценки, проделанной экспертом, выполняется в формате А4, прошнуровывается и имеет средний объем 25-30 листов. Страницы нумеруются, в документ заверяется с помощью печати и подписи ответственного сотрудника оценивающей компании.Важно! Многие банки уделяют особое внимание качеству и количеству фотографий, прилагаемых к отчету. Фотосъемка должна проводиться днем в условиях хорошего освещения.
Сбор документов для получения ипотеки на квартиру процесс крайне трудоемкий. Когда встает вопрос об оценке потенциальной собственности, заемщик часто теряется.
Если подойти к данному вопросу с умом, то процедура определения оценочной стоимости пройдёт легко:
- Сбор документов для подачи в экспертную компанию лучше начать заранее, до заключения договора с исполнителем.
- Лучше остановить выбор на одной из фирм, предложенных банком-кредитором. Так можно избежать немало проблем, связанных с согласованием кандидата, а также уменьшается возможность попадания в мошеннические схемы.
- Информативный и правильно оформленный отчет – это половина успеха. У сотрудников банка не должно возникать ни малейшего сомнения в объективности оценки квартиры. Не имея возможности лично осматривать каждый объект залога, работники финансово-кредитных организаций являются крайне мнительными. В связи с этим, даже мелкие недочеты оценщика могут плачевно обернуться для заемщика.
Кто должен оценивать объект под ипотеку
Оценку недвижимости под выдачу кредита банком проводят компании-оценщики. Их деятельность регулируется Федеральным законом № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98. Заказать такую услугу Вы можете в компании «Профессиональная Приемка Недвижимости». К нашим основным преимуществам относятся:
-
членство в СРОО (саморегулируемой организации оценщиков);
-
застрахованная ответственность;
-
индивидуальный подход к каждому заданию;
-
быстрый выезд специалиста на объект;
-
оперативная подготовка заключения и оценочного альбома;
-
разумная стоимость оценки для ипотеки;
-
бесплатные консультации в процессе работ.
Что входит в оценочный альбом
В среднем отчет об оценке недвижимости занимает 50-70 страниц. В него обязательно включены два главных раздела.
Факты и выводы. Приводится общая техническая информация, предварительно представленная по объекту оценки. Также излагаются результаты, которые эксперт получил, применяя различные подходы при определении стоимости здания. Дается итоговая рыночная цена сооружения.
Задание на оценку. В нем указываются объект, дата и сроки проведения оценочных работ, имущественные права на недвижимость, вид стоимости. Описываются цель работ и вероятное использование оценочного альбома. В пакет документов также входят:
-
сведения о заказчике и оценщике;
-
описание объекта со ссылками на подтверждающие документы;
-
цветные фотографии, сделанные при выезде на объект;
-
анализ текущего рынка недвижимости, в том числе сегмента, к которому относится оцениваемая квартира;
-
изложение процесса оценочных работ с приведением расчетов, коэффициентов, описанием подходов;
-
оценка на основе всех трех методов или отказ от одного или двух с приведением обоснования;
-
изложение аргументов по выбору конкретных методик и коэффициентов;
-
конечная оценка для ипотеки;
-
приложения – копии правоустанавливающих и технических документов.
Выбор оценочной компании
Оценщики не работают сами по себе. Они всегда являются сотрудниками какой-либо компании. А так как фиксированных тарифов не существует, каждая из них выставляет собственные цены. В зависимости от ситуации выбор такой компании может осуществляться двумя способами:
- Клиент сам изучает все доступные предложения и выбирает ту оценочную компанию, которая ему подходит больше всего. Актуально только в том случае, если банк готов принять любой отчет, лишь бы он был выполнен в принципе. На практике подобное случается редко.
- Банк буквально заставляет клиент обратиться в конкретную оценочную компанию. В лучшем случае, предоставляется список из нескольких, и заемщик может сделать свой выбор.
На самом деле отчет об оценке квартиры — довольно большой и подробный документ. Он оформляется в едином формате согласно ФЗ «Об оценочной деятельности». В нем описывается не только квартира, но и дается более общее представление об экономической ситуации в данной местности, о рынке недвижимости, а также подробно изучается район, в котором расположена квартира, его инфраструктура, привлекательность для покупки жилья и многие другие факторы, влияющие на конечную цену.
Большую часть отчета занимают данные по самому объекту недвижимости. В нем присутствуют фото жилплощади, подъезда, лифтов и двора. При этом эксперт обязан самостоятельно выехать на объект, чтобы убедиться в подлинности фотографий и состоянии квартиры. Отдельное место в этом отчете отведено описанию методики расчета, формулам и непосредственно проведению самого расчета стоимости. При этом в результате экспертизы оценщик формирует две цены жилого объекта — рыночную и ликвидную.
Отчет об оценке квартиры при ипотеке действителен в течение 6 месяцев, если за это время покупатель не успел оформить кредит, придется заказывать повторную экспертизу, и цена уже может измениться.
Сущность оценочной процедуры
Рассчитывая сумму кредита, банк исходит из потребностей заемщика, уровня его доходов, периода платежей. Но немаловажный фактор — ценность объекта залога. Выше стоимость — больше гарантий, что кредит вернут.
Многие соискатели задают вопрос, для чего нужна оценка квартиры для ипотеки. Банк-кредитор, изучив документы потенциального заемщика, делает вывод о его платежеспособности. Но, предоставляя деньги в долг, рискует.
Стоимость, рассчитанная независимым оценщиком, выступает своеобразным пределом для величины займа. Выше — кредит становится весьма рискованным. Оценить квартиру для выдачи ипотеки — значит определить стоимость на основании данных рынка, которая покажет насколько объект ликвиден.
Закономерность очевидна: выше стоимость, ликвидность залога — меньше банковский риск.
Документы для оценки квартиры для ипотеки
Только после того, как вы выбрали квартиру и договорились с продавцом о покупке, можно делать оценку квартиры для ипотеки. Какие документы нужны, чтобы оформить договор с оценщиком?
Компании, которые оказывают данную услугу, не требуют много документов. Некоторые фирмы могут запросить фото квартиры в разных ракурсах. Но будет правильно, если оценщик сам приедет на объект и сделает необходимые фотографии. Однако это может увеличить стоимость услуг. Имейте в виду, что личный выезд мало повлияет на результат оценки, поскольку алгоритм анализа стоимости недвижимости и в том, и в другом случае одинаков.
Если проводится оценка квартиры в новостройке для ипотеки, то список обязательных документов такой:
- Акт приемки объекта, в котором прописан почтовый адрес жилплощади, а не место застройки.
- Договор долевого участия.
- Паспорт заемщика.
Как правило, другие бумаги не нужны, вся информация для отчета есть в договоре и в акте. Но у каждой компании свои требования. Узнайте у сотрудников фирмы, что необходимо им для того, чтобы сделать отчет.
Когда в залог передается вторичка, то считается, что жилье уже какое-то время является собственностью заемщика, соответственно, у него есть все необходимые бумаги. В этом случае, чтобы заказать оценку квартиры для ипотеки, понадобятся следующие документы:
- Технический паспорт БТИ.
- Свидетельство о государственной регистрации жилья.
- Договор купли-продажи, дарения или другой подобный документ, который подтверждает, что вы являетесь собственником недвижимости.
- Паспорт клиента.
В некоторых случаях у вас могут спросить и другие бумаги:
- Копию кадастрового паспорта, который владелец жилплощади получает в БТИ.
- Справку, подтверждающую, что дом не идет под снос. Если квартира в новостройке, то такую справку делать не нужно.
- Когда в ипотеку покупают жилье в доме, построенном до 1960 года, требуется справка о перекрытиях. Причина в том, что в старых домах часто встречаются деревянные перекрытия, которые пожароопасны. Страховые компании понимают, что в таком случае вероятность возникновения страхового случая велика. Они не хотят рисковать и поэтому отказываются сотрудничать с банком. А если нет договора со страховщиком, то ипотеку взять не получится.
После того как заемщик собрал пакет документов, ему нужно договориться о независимой оценке квартиры для ипотеки. Сотрудник оценочной компании приезжает на объект и выполняет необходимые действия, после чего составляет отчет со всей необходимой информацией о недвижимости.
Как происходит оценка стоимости квартиры?
Процесс оценки передаваемой в ипотеку недвижимости напрямую зависит от того, планируется ли квартира к покупке за счет заемных средств или находится в собственности кредитополучателя. В первом случае обязательным является предоставление технических и правоустанавливающих документов от собственника жилья, этот момент и стоит учитывать при планировании оценки.
Процесс работы оценочных компаний
Таблица 1: Последовательность оценки недвижимости:
| Шаг № | Описание |
| №1 | Сбор необходимых для проведения оценки документов |
| №2 | Визит оценщика и осмотр квартиры |
| №3 | Уточнение требований и условий банка, заключение договора о проведении оценки |
| №4 | Подготовка краткого отчета для определения параметров кредита, предоставляется справка оценочной стоимости |
| №5 | Передача полного отчета |
Результатом работы компании является предоставления отчета о проведенной оценке недвижимости. Это документ, который содержит независимую экспертизу приобретаемой недвижимости и ее актуальную стоимость.
Преимущества и недостатки процедуры оценки
Главная цель и преимущество экспертизы – определение рыночной стоимости квартиры. Недостаток всего один: оценка платная. Но некоторые банки оплачивают экспертизу сами, действуя на основании соглашений, заключенных между ними и оценочными организациями.
Плюсы проведения оценки жилья:
- Она дает возможность проверить «прозрачность» сделки купли-продажи, выясняет отсутствие или наличие обременения на жилье, незаконных перепланировок, недостатков недвижимости, которые продавец пытался скрыть.
- Заемщик узнает реальную рыночную цену, что позволяет избежать покупки по завышенной.
- На основании заключения банк не имеет возможности занизить цену жилья и заставить заемщика предоставить дополнительный залог.
- При решении имущественных разногласий в суде результат экспертизы принимается во внимание.
- По результатам отчета оценщика основание на снижение цены продавцом, если недвижимость вторичная и реальная стоимость меньше запрашиваемой.
Как происходит оценка
Оценка квартиры для ипотеки – это официальная бумага, в которой зафиксирована объективная стоимость имущества.
При выполнении оценочных работ обращают внимание на следующие факторы:
- местоположение – удаленность жил. площади от центра населенного пункта;
- инфраструктура – расположение объектов социального назначения (школы, аптеки, магазины, поликлиники) относительно квартиры;
- транспортно-дорожная сетка – состояние дорог, остановочных комплексов, стоянок, а также транспортное сообщение между районами;
- экологическая ситуация – наличие или отсутствие объектов вредного производства (фабрики, заводы) вблизи дома;
- качество и износ объекта – год сдачи дома в эксплуатацию, материалы стен и перекрытий, этажность, состояние подвалов и чердаков;
- параметры недвижимости – общая и жилая площадь, расположение комнат, высота, наличие лоджии и балкона, уровень ремонта в квартире;
- наличие неузаконенного переустройства или перепланировки;
- для квартир в новостройках без финальной отделки оценщик исследует состояние звукоизоляции, электропроводки, входной двери и окон, лестничной площадки.
Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.
В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.
Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.
Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.
Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.
Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу — заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.
Как выбрать оценочную компанию
Кто делает оценку квартиры при ипотеке? Этим занимаются специализированные оценочные компании или ИП. Специалисты должны иметь профильное образование, состоять в «Российском обществе оценщиков» и оформить полис страхования профессиональной деятельности.
Стоимость оценочных отчетов в среднем одинакова, вы не найдете серьезной разницы в цене у разных фирм-оценщиков. Основным фактором выбора станет наличие аккредитации в банке-кредиторе. Нельзя заказать оценку квартиры для ипотеки в первой попавшейся конторе, такой оценочный отчет банк не примет. Вам необходимо выбрать оценщика из перечня, представленного на сайте кредитной организации или попросить актуальные адреса у ипотечного менеджера.
Почему банки так строго относятся к оценочным отчетам? Как мы уже говорили ранее, выдача ипотечного займа – большой риск для кредитора. Крупная сумма и длительный срок выплаты увеличивают вероятность невозврата денег. Завышенная залоговая стоимость в оценочном отчете приведет к тому, что банк не получит обратно свои деньги при реализации имущества. Поэтому он должен быть уверен в оценщике, сделавшем расчет цены залога.
Из множества компаний, действующих на рынке, только небольшая часть становится постоянными партнерами ипотечных банков. Они проходят строгий отбор и делают работу добросовестно, ведь именно от кредиторов получают большую часть своих клиентов. Любая претензия к оценщику может послужить основанием для прекращения аккредитации, а для компании это крайне невыгодно. Поэтому банк уверен, что сведения, указанные в отчете, соответствуют действительности.