Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Деньги в метры. Какую недвижимость выгодно покупать в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Кoгдa лyчшe пoкyпaть квapтиpy в 2023 гoдy инвecтopaм?
Пoкyпкa нeдвижимocти – oтличнaя инвecтиция. Квapтиpy мoжнo нe тoлькo кyпить, пoтoм пepeпpoдaв, нo и выгoднo cдaвaть, пoлyчaя пaccивный дoxoд.
Oтвeчaя нa вoпpoc, кaкyю нeдвижимocть лyчшe вceгo пpиoбpecти, мoжнo пpиcлyшaтьcя к экcпepтaм. Oни coвeтyют вклaдывaть cвoи дeньги в квapтиpы нa втopичнoм pынкe или в тex дoмax, кoтopыe yжe cдaны. Дeлo в тoм, чтo тaк инвecтop избeгaeт pиcкa пoтepять cвoи дeньги, влoжившиcь в дoлгocтpoй.
Ecли пoкyпaтeль плaниpyeт пpиoбpecти квapтиpy в кaчecтвe инвecтиций, этo пoдpaзyмeвaeт, чтo y нeгo имeeтcя cвoё жильё, a знaчит, ecть вoзмoжнocть нe тopoпитьcя c пoкyпкoй. B тaкoм cлyчae cпeциaлиcты peкoмeндyют нe cyeтитьcя, a дoждaтьcя нaибoлee oптимaльнoгo мoмeнтa для пoкyпки, чтoбы пo мaкcимyмy cэкoнoмить. Cлeдyeт изyчить:
- Oбщyю экoнoмичecкyю cитyaцию в cтpaнe.
- Cитyaцию нa pынкe нeдвижимocти.
- Цeнoвыe пpeдлoжeния в выбpaннoм ceгмeнтe жилья.
Чтoб пoнять, кoгдa cлeдyeт пpиoбpeтaть квapтиpy, экcпepты coвeтyют oбpaтитьcя к oпытнoмy pиэлтopy. Oн cмoжeт paccкaзaть oбo вcex ceзoнныx измeнeнияx нa pынкe нeдвижимocти и пoдcкaжeт, кaк дoждaтьcя тoгo мoмeнтa, кoгдa пoдeшeвeют квapтиpы.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что еще говорят эксперты
Рынок недвижимости – один из ключевых с точки зрения экономики страны. Поэтому, чтобы понять происходящие на нем тенденции, мы также опросили экспертов издания «Банки Сегодня».
Аналитикам задали вопросы касательно общего уровня цен, разницы в ценах на новостройки и жилье с вторичного рынка, а также о факторах, которые будут влиять на стоимость недвижимости.
Цены вырастут, мы ожидаем рост не менее 5-7% по итогу следующего года. При этом нельзя забывать, что недвижимость обычно вырастает на процент, не меньший годовой инфляции.
Вторичный рынок был перегрет. Сейчас из-за наличия более выгодных ипотечных программ на первичку, вторичка значительно проигрывает. Всё-таки доля ипотечных сделок на рынке росла два последних года.
Но уровень роста зависит от ряда факторов. Первый и основной из них — внешний. Внешние обстоятельства, которые влияют на спрос. Точнее влияют на страхи и создают напряженность, из-за которой потенциальные покупатели сидят «в деньгах», поэтому пока на низком спросе цены размели. При этом, с точки зрения самого строительства ничего не подешевело — материалы, технологии, человеческие ресурсы, обратные инженеры — стоимость всего вышеперечисленного выросла. Субсидированная ипотека и прочие программы толкают цены вверх.
Есть и региональные особенности, например губернаторская комиссия в СПб, которая навешивает социальные обязательства на всех застройщиков.
Сберегут ли квартиры деньги в 2023 году
В целом, как полагают аналитики, жилье всегда будет одним из самых понятных и доступных способов сбережения средств для россиян, и 2023 год мало что изменит.
«Жилая недвижимость традиционно считается самым устойчивым вариантом вложения средств, — говорит Елизaвeта Севастьянова. — Для многих частных инвесторов квартиры стали одним из главных инструментов сохранения сбережений. И в текущей экономической ситуации покупка квартиры в новостройке это не только вложение средств и их сбережение от инфляции, но и пассивный доход при сдаче в аренду. По сравнению с другими инвестиционными возможностями такой способ — консервативный, но надежный, понятный и “осязаемый”».
«Недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее надежных инструментов инвестирования. При стабильной ситуации на рынке (а продление льготной ипотеки — весомый шаг к такой стабильности) цены в качественных и обеспеченных инфраструктурой проектах будут постепенно расти, что поможет сберечь средства от инфляции. Однако стоимость “входного билета” для городских проектов сильно увеличится за счет сокращения предложения», — полагает Ян Фельдман.
«Надо сначала зайти в 2023 год, чтобы посмотреть, что там нас ждет, — осторожно добавляет Яна Вирченко. — Сейчас сложно загадывать наперед. Но при этом, если у потенциального покупателя есть денежные средства, которые нужно проинвестировать либо сохранить, то конечно стоит рассмотреть покупку недвижимости. Действительно, вложение в квартиру остается стабильным способом сохранить капитал».
В текущей ситуации инвестиции в жилую недвижимость можно рассматривать, преимущественно, как вариант некой защиты капитала от инфляции, соглашается Феликс Блинов.
«В 2023 году ситуация по сравнению с ушедшим годом может измениться — как я уже отметил, вполне возможно снижение стоимости жилой недвижимости, по некоторым прогнозам, до 10-20%, — комментирует Блинов. — И здесь уже можно попробовать инвестировать в расчете на дальнейший рост, но только за счет собственных средств — сейчас не то время, когда стоит инвестировать с кредитным плечом».
При этом, добавляет эксперт, говоря об особенностях инвестирования в недвижимость, нужно помнить, что как актив недвижимость более инертна.Такие инвестиции, чаще всего, длительны по времени, и когда спекулятивные сделки на рынке не актуальны, как сейчас, инвестиции в недвижимость — это «игра в долгую», подчеркивает директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал».
В какое время года лучше покупать жильё?
Сложно поверить, но время года значительно влияет на цену жилья. Эксперты советуют совершать покупку сразу же при наличии необходимых средств, однако выбор должен быть осознанным, сильно торопиться не следует. Стоит учитывать сезонность. Так, начало года нельзя назвать удачным временем.
Желающим купить квартиру в новом доме, профессионалы рекомендуют подождать конца лета — начала осени (конец июля – сентябрь): на рынке много предложений, большинство объектов строится. Январь и февраль – месяцы неудачные. Дома сдаются обычно в конце года до наступления заморозков. Привлекательные квартиры раскупают в ноябре — декабре. При выборе квартиры в новостройке обязательно стоит уточнить и проверить следующее:
- Репутацию, «юридическую чистоту» застройщика.
- Сроки сдачи дома.
- Планировку.
- Подключение коммуникаций.
- Наличие парковки – важно для современного жилья.
Какие факторы скажутся на ценах квартир в 2022 году?
Стоимость квартир в наступившем году продолжит расти из-за поднятия ключевой ставки Центробанком, сохраняющегося дисбаланса объемов спроса и предложения, а также набирающей обороты инфляции. Чем последняя выше, тем сложнее застройщикам удерживать цены на первичном рынке, вслед за которым неизбежно тянется вторичный.
Еще нужно учитывать стоимость нефти. Сейчас ее пиковое значение в рублях коррелирует с максимальной ценой недвижимости в рублях. Есть прогнозы, что в 2022 году стоимость нефти будет продолжит расти и достигнет 100–110 долларов за баррель. У нас дефицит производства нефти, а ее потребление, напротив, растет.
Алексей Козлов
управляющий сети АН «Монолит»
Рост ипотечных ставок. Борис Замский уверен, что стоимость квартир в новостройках продолжит увеличиваться даже после прогнозируемого повышения ипотечных ставок и последующего снижения спроса. Сокращение числа платежеспособных покупателей просто не сможет противостоять инфляции, обвалу рубля и недостатку предложения.
На наш взгляд, снижение спроса не пересилит факторы, ведущие к увеличению стоимости жилья. Поэтому цены продолжат расти, хотя на спрос повышение ипотечных ставок повлияет отрицательно.
Борис Замский
замдиректора девелоперской компании «Столица Нижний»
Льготная ипотека на ИЖС. В дальнейшем спрос на квартиры также снизит льготная ипотека на частные дома. Однако, по прогнозам Бориса Замского, это произойдет не раньше, чем в следующем году. Пока на рынке нет проектов ИЖС, способных составить конкуренцию многоквартирным домам. Для того чтобы они появились, необходимо подобрать земельный участок, выполнить проектирование и подготовить сам продукт: на это уйдет определенное время. Эксперт добавил, что наиболее заметное влияние субсидированная ставка на покупку частных домов начнет оказывать в 2024–2025 годах.
Конкуренция за инвестиции. Вместе с тем снижению цен на жилье может способствовать рост ставок по депозитам: этот показатель должен вырасти вместе с ключевой ставкой. Алексей Козлов пояснил, что как только доходность по депозитам превысит 11–12%, часть населения предпочтет вложить деньги именно в них.
Кроме того, не стоит забывать о падении цен на рынке акций и облигаций. Сейчас по некоторым активам оно достигает 50%. Этот фактор тоже может перетянуть часть инвестиций.
Алексей Козлов
управляющий сети АН «Монолит»
Новые игроки на рынке недвижимости. Еще одним фактором, ведущим к снижению стоимости квартир, может стать приход на нижегородский рынок нескольких крупных федеральных застройщиков, добавил Михаил Иванов. Он подчеркнул, что девелоперы заняли достаточно большие площадки: в перспективе это может повысить предложение и урегулировать цены.
Когда остановится рост цен на жилье?
Ключевые игроки нижегородского рынка недвижимости сошлись во мнении, что на ценообразование в 2022 году продолжит влиять целый ряд взаимосвязанных факторов. Согласно прогнозам экспертов, преломить тенденцию к удорожанию в ближайшей перспективе не удастся и стоимость квартир продолжит расти.
По словам Михаила Иванова, за год цены на жилье должны повыситься в пределах инфляции. Аналогичного мнения придерживается Елена Недоспасова: она считает, что в среднем цены на квартиры в столице Приволжья поднимутся примерно на 8%. Более оптимистичен Алексей Козлов, который спрогнозировал годовой рост стоимости жилья в пределах 5–6%. Мария Воронцова предположила, что в первом полугодии подорожание произойдет в пределах 5–10%. Вместе с тем в дальнейшем эта тенденция замедлится и цены стабилизируются, считает она.
Цены на новостройки в 2023 году
По итогам октября и в начале ноября 2022 года тенденция к снижению цен продолжилась. Средняя стоимость квадратного метра на рынке уменьшилась на 2,6 процента. Комфорт-класс упал в цене на 3,5 процента (в октябре 2020 года по отношению к сентябрю), что стало самым большим снижением с начала года. В бизнес-сегменте квартиры за этот же период подешевели на 1,5 процента, а в премиальном — на 1,3 процента. Такие цифры приводит основатель и СЕО компании Apple Real Estate Данила Савченко.
Ключевой фактор коррекции цен — продолжение снижения спроса. С конца сентября он упал на сорок три процента, это сопоставимо с обвалом рынка в апреле текущего года. Одновременно с этим растет экспозиция во всех сегментах, что, в свою очередь, влияет на уровень цен. Застройщики для стимулирования спроса вводят скидки, которые достигают двадцать или даже двадцать пять процентов, субсидируют ипотеку и применяют длительные беспроцентные рассрочки. Другим фактором ослабления покупательской активности стала отмена околонулевых ипотечных ставок.
После 31 декабря 2022 года льготную ипотеку в РФ отменят. Соответственно, до конца года стоит ожидать всплеск спроса. После этого есть два сценария развития событий. Если льготную ипотеку жестко отменят, спрос упадет до восьмидесяти процентов. Потом наступит период адаптации, но к прежним показателям уровень спроса уже не вернется. Есть и другой путь. Если все-таки не отменят льготную ипотеку полностью, а предложат какие-то другие варианты (любые льготные программы).
Черновой ремонт или под ключ?
Выбирая новостройки Нижнего Новгорода, большое внимание стоит уделить вопросу выбора типа ремонта. От этого зависит окончательная стоимость квадратного метра. Самую низкую цену имеют помещения с черновой отделкой. Чистовая отделка дороже на 5-10 % в зависимости от ЖК, ремонт под ключ — на 20-25 %. К примеру, стоимость двухкомнатной квартиры в ЖК Аквамарин без ремонта — 1.4 млн рублей, с чистовым — 1.55 млн рублей, под ключ — 1.8-2 млн рублей.
Чтобы понять, какой именно тип выбрать вам, посчитайте примерные расходы на чистовую отделку и капитальный ремонт. Если вы не знаете, сколько это стоит, обратитесь за составлением сметы к строительным компаниям или отдельным мастерам. Эта услуга стоит не дороже 10 тыс. рублей. Когда смета будет составлена, сопоставьте расходы с разницей в цене от жилищного комплекса. Если она слишком большая, можно взять недвижимость с чистовой или черновой отделкой и сделать ремонт своими силами или с привлечением мастера или бригады.
Почти всегда выгоднее покупать предложения под ключ. Стоимость такого ремонта от застройщика будет дешевле, потому что работа производится в комплексе, стоимость материалов компенсируется оптовыми ценами, а зарплата мастеров напрямую не зависит от конкретно вашей квартиры. Тогда как в случае с самостоятельным ремонтом вам придется нанимать профессионалов, которые переключатся на ваш объект целиком, покупать материалы по розничным ценам и самому организовывать отгрузку мусора. Это несопоставимо дороже. Черновую и чистовую отделку выгодно брать, когда вы сможете взять ремонт в свои руки в полном объеме.
Краткосрочное спекулятивное инвестирование
Для данной стратегии инвестирования в жилую недвижимость необходимо очень хорошо понимать историю рынка. Дело в том, что с 2008 года рынок недвижимости Нижнего Новгорода претерпел большие изменения. До этого на рынке были представлены только точечные застройки. С 2008 года появляется микрорайонная застройка. На сегодняшний момент в Нижнем Новгороде и его окрестностях в каждом районе представлена микрорайонная застройка. Такие дома предпочтительнее для покупателя жилья, ведь микрорайонная застройка — это развитая социальная инфраструктура, школы, детские сады, магазины, новые коммуникации за счет комплексного освоения территории, это комфортная и безопасная среда, где каждый член семьи чувствует себя как в своей тарелке.
Продавцов больше, чем покупателей
По словам Артема Деева, после роста интереса к ипотеке в июле и августе, когда россияне стремились успеть взять кредиты под низкий процент, наблюдается стагнация спроса на такие займы.
«Влияет неопределенность в экономике страны, связанная с последними геополитическими событиями, мобилизацией (отток платежеспособных клиентов) и отъездом части россиян за границу. Предложение на рынке недвижимости явно превышает спрос, что приводит к снижению цен — как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке жилья», — говорит старший аналитик AMarkets.
Однако, по его словам, на данный момент главная особенность отечественного рынка жилья — стагнация спроса. При этом девелоперы стремятся быстрее завершить ранее начатые проекты, а новые пока не запускаются.
«Все ожидания застройщиков базируются на том, что и в дальнейшем спрос будет снижаться, потому желательно побыстрее реализовать уже построенные квадратные метры. Отсюда — масса рекламных предложений, предлагающие высокие скидки. На общероссийском фоне, как обычно, выделяются Москва и Санкт-Петербург, где активность покупателей по-прежнему высока по сравнению с регионами», — говорит Деев.
«В настоящее время спрос снижается. Такая тенденция наблюдалась и до мобилизации, ведь цены на жилье достигли предельных значений, практически не приемлемых для покупателей. Сейчас большая их часть приобретает наиболее бюджетные лоты с заметным дисконтом. Различные субсидируемые девелоперами программы поддерживают его невысокий уровень, но не дают возможность увеличить покупательскую активность», — говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Он отмечает, что рынок недвижимости очень инертен и для того, чтобы он подстроился под конкретную ситуацию, должно пройти довольно много времени.
«После начала СВО, рынок только к сентябрю начал адаптироваться к текущим реалиям. В это время была объявлена частичная мобилизация и рынку вновь необходимо привыкать к новым условиям», — добавляет эксперт.
Что делать продавцам и покупателям
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике. А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.
В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.
Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.
Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения. И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку. «Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.
Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?
Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:
- число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
- объем предложения только за квартал вырос на 60%;
- в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
- собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
- в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.
Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.