Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Независимо от того, заключают ли стороны договор с пожизненным проживанием дарителя или без такового, если предметом дарения служит строение, квартира, комната в коммуналке, такой договор дарения нуждается в письменной форме. Устно заключить такую сделку, да еще и с пожизненным проживанием дарителя, нельзя.
Документы для оформления сделки дарения с пожизненным проживанием дарителя
Чтобы оформить договор дарения с пожизненным проживанием дарителя, потребуются:
● паспорта дарителя и одаряемого либо другие удостоверения личностей;
● доверенности на представление интересов дарителя или его контрагента, если договор дарения с пожизненным проживанием оформляется через представителей;
● документы, подтверждающие возникновение собственности на передаваемое жилье у дарителя. Например, это может быть договор купли-продажи или свидетельство, подтверждающее получение наследства;
● кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН;
● если хозяин состоит в официальном браке — удостоверенное нотариусом согласие его супруга.
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя: характеристика
Этот тип сделки довольно-таки часто применяется как между гражданами, находящимися в родственной связи, так и не соединенными кровными узами (друзьями, юридическими лицами и др.). Такой акт имеет ряд положительных и отрицательных характеристик для обоих контрагентов.
Для правомерного исполнения договора с условием обременения нужно проделать цикл операций по его регистрации и оформлению. При этом не должно быть встречных подарков со стороны одаряемого.
А также существует еще один нюанс, при котором, переданная владельцем в дар квартира исключается из наследственной массы собственника после его кончины.
Это происходит в том случае, когда переход прав собственности на подаренное имущество не был зафиксирован в ЕГРН. Хотя договор был уже подан на госрегистрацию, но по каким-либо причинам не был зарегистрирован.
При таких обстоятельствах одаряемый вправе защитить свои интересы в суде. Однако судебная практика противоречива, все зависит от конкретных обстоятельств дела.
Минусы для того, кто дарит
Все зависит от того, о ком конкретно идет речь. Как уже было сказано, для начала рассмотрим плюсы и минусы соответствующей сделки для того, кто является текущим хозяином жилой недвижимости. Мало кто согласится на операцию, которая будет ему не выгодна.
После оформления договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя в ней права собственности на жилье переходят к дарителю. Распоряжаться соответствующим объектом жилец не сможет.
Кроме того, никаких «бонусов» и материальной выгоды от дарственной даритель не получает. Это, как мы уже говорили, безвозмездная сделка. Если получатель имущества захочет, он отблагодарит, но требовать этого нельзя. Это попросту незаконно.
При желании одаряемый сможет продать или передарить собственность. Он также способен сделать перепланировку. Завещание тоже новый владелец сможет составить и написать тогда, когда ему захочется.
Инструкция по оформлению
Нужно оформить дарственную на квартиру с пожизненным проживанием дарителя? Тогда, как уже было сказано, сторонам придется следовать некоему руководству. Оно не предусматривает ничего особенного или непонятного.
Чтобы подарить имущество, потребуется действовать так:
- Составить соглашение. Как уже было сказано, лучше всего привлечь к этому опытного специалиста.
- Сформировать пакет документов для дальнейших действий. О них рассказано ниже.
- Получить согласие одаряемого на получение.
- Сходить к нотариусу и подписать у него соглашение, оплатив перед этим соответствующие услуги.
- Провести процедуру государственной регистрации в уполномоченном органе, внеся сначала государственную пошлину за операцию.
- Переоформить жилье на его получателя, а затем внести изменения в ЕГРН.
Звучит совсем просто. На самом деле при должной подготовке изучаемая операция доставляет минимум хлопот.
Что такое дарственная с пожизненным проживанием
Дарение квартиры предусматривает ее безвозмездную передачу другому лицу. Естественно, подарить можно только недвижимость или ее долю, принадлежащую на праве собственности. Квартиры по соц. найму или в аренде предметом дарения быть не могут. Общие условия дарения недвижимости заключаются в следующем:
- собственник может выбрать любое физическое и юридическое лицо для подарка (обычно квартиры дарят родственникам, в том числе виде альтернативы завещанию);
- одаряемое лицо должно дать однозначное и безусловное согласие на принятие подарка;
- дарственная на квартиру может быть только в письменной форме, а переход прав состоится только после регистрации в Росреестре.
Безвозмездность дарения заключается в отсутствии какой-либо материальной выгоды. По договору дарителю нельзя передавать деньги, оплачивать его существующие обязательства, выражать благодарность иным финансовым способом.
Важным условием при заключении договора является определение возможности проживания дарителя. Это означает, что бывший собственник сохранит право пользования и проживания квартирой до момента своей смерти, либо пока сам добровольно е освободит жилплощадь. Досрочно прекратить пожизненное проживание достаточно сложно. Для этого нужно подтверждать существенные нарушения закона и интересов остальных жильцов.
Плюсы и минусы дарственной
Переоформление квартиры через дарственную очень популярно, когда одаряемым выступает родственник – как правило, сын, дочь, племянники, внуки. Однако свои тонкости вносит условие дарения с пожизненным проживанием. Преимущества и недостатки нужно оценить заранее.
| Плюсы | Минусы |
| Легко оформляется в простой письменной форме, нотариального удостоверения не требует | Если есть условие о пожизненном проживании дарителя, сделку можно оспорить в суде по мотиву ее притворности. Если в семье есть конфликтные родственники, лучше выбрать дарение без условия или ДКП |
| Если дарится доля, соблюдать преимущественное право сособственников не нужно | На этапе регистрации может быть заблокирован Росреестром. Чтобы исключить риск, проконсультируйтесь со специалистом по вашему случаю заранее |
| Если одаряемый – близкий родственник (сын, дочь, внук, брат или сестра, супруг, родители или бабушка с дедушкой) – никто из участников сделки не платит налог | Если одаряемый не является близким родственником, ему нужно будет заплатить НДФЛ 13% от стоимости квартиры. Избежать налога поможет завещание |
Обременение — что это такое?
Обременением называют запреты, не позволяющие правообладателю свободно распоряжаться своим жилым помещением или земельным наделом. Речь идет о:
- сервитуте;
- ипотечном залоге;
- аресте жилья;
- пожизненной ренте;
- опеке;
- аренде.
Договор дарения с обременением пожизненного проживания бывает трех видов:
- когда дарящий оговаривает возможность жить на подаренных квадратных метрах и частично владеть жилым помещением, а дарополучатель соглашается ему в этом не препятствовать;
- когда условия договора позволяют благодетелю оставаться хозяином жилплощади и жить в ней до конца своих дней, после чего собственником становится одаряемый;
- когда условия соглашения определяют очередность и порядок пользования подаренной жилплощадью между дарополучателем и дарителем.
Отказать при составлении такого договора дарения могут органы опеки и попечительства, если одаряемый несовершеннолетний и сделка противоречит его интересам. Отказать может супруг или другие собственники, незаинтересованные в потере имущества.
В Росреестре могут отказать в регистрации по причине неправильного представления пакета бумаг или неполноты его комплектования. При исправлении причины отказа, можно повторно обратиться за регистрацией.
Стоит помнить, что дарственная может быть оспорена уже после составления и вступления в действие.Обычно это происходит при несоблюдении формы соглашения, сомнениях в дееспособности дарителя или выявлении обстоятельств воздействия на его решения.
О том, как расторгнуть договор дарения по соглашению сторон или в судебном порядке, вы можете узнать из нашей статьи.
Особенности дарственной с условием
Особенностями такого рода дарственной являются следующие условия договора:
- возможность проживания пожизненно в подаренной жилой собственности распространяется исключительно на дарителя, если только обе стороны не договорятся о дополнительном условии проживания кого-то кроме дарителя;
- даритель после заключения сделки перестает быть хозяином недвижимости, при этом за ним сохраняется регистрация в нем;
- за дарителем сохраняются права пользования подаренной жилой недвижимостью на условиях, оговоренных в договоре дарения;
- одаряемый гражданин имеет все права собственника на подаренное жилье и может распоряжаться им на основании этих прав.
У такой сделки есть положительные и отрицательные моменты для обеих договаривающихся сторон. Договор может оформляться не только между лицами, состоящими в родственной связи, но и между любыми гражданами.
Процесс оформления сделки заключается в сборе документов, составлении дарственной с правом пожизненного проживания и передаче документации работнику отделения Росреестра. Одариваемый уплачивает пошлину в размере 2 тыс. руб., в результате чего недвижимость регистрируется на его имя.
В Росреестр передаются бумаги:
- паспорта и ИНН участников;
- дарственная, составленная в трех экземплярах;
- справка из БТИ;
- выписка из домовой книги, содержащая данные обо всех прописанных лицах;
- правоустанавливающие документы на квартиру от дарителя;
- доверенность, если интересы какого-либо участника представляет доверенное лицо;
- разрешение супруги дарителя на совершение сделки;
- квитанция об уплате полшины.
Внимание! Если одариваемый является родственником дарителя, то ему приходится уплачивать только пошлину в размере 2 тыс. руб., но если он является посторонним лицом, то дополнительно платится НДФЛ, причем размер налога составляет 13% от оценочной стоимости квартиры.
Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя включает сведения:
- название документа;
- дата составления;
- место формирования;
- сведения об участниках;
- реквизиты паспортов граждан;
- контактные сведения, представленные адресами прописки и номерами телефонов;
- главное условие, заключающееся в возможности дарителя проживать в квартире до смерти;
- срок передачи предмета дарения одариваемому;
- права и обязанности, имеющиеся у каждого участника;
- обстоятельства, при которых договор дарения расторгается;
- порядок, на основании которого регулируются спорные вопросы и конфликты, причем часто предусматривается обязательный досудебный способ;
- список форс-мажоров, при которых невозможно выполнить те или иные условия дарственной.
Суть дарения с проживанием
При оформлении дарения с пожизненном проживанием в текст дарственной включаются пункты, регламентирующие право использовать жилплощадь предыдущему владельцу квартиры. Он вправе жить в ней безвозмездно.
Дарственная с обременением не может быть оформлена без согласия одаряемого. Если он с чем-то в договоре будет не согласен, он может отказаться от подарка. В условия договора необходимо вписать все условия заключаемой сделки максимально подробно. К примеру, следует указать, какой конкретно комнатой может пользоваться даритель, а также информацию о том, могут ли жилплощадь использовать третьи лица.
Все указанные условия будут действовать только до момента смерти дарителя. После этого события третьи лица утратят свое право на проживание в квартире, и она полностью перейдет во владение одаряемого.
Как оформить – пошаговая инструкция
Процедура оформления дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя практически аналогична заключению обычного договора дарения. Перед тем как приступить к непосредственному оформлению, владелец квартиры должен принять соответствующее решение и согласовать желание по передаче прав собственности с потенциальным одаряемым.
После согласования требуется собрать необходимые документы и составить текст договора с учетом всех нюансов сделки. Затем, необходимо пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре.
Оформлять дарственную можно без привлечения нотариуса. Договор не обязательно должен быть заверен в нотариальной конторе. Однако подпись нотариуса может помочь при возникновении каких-либо спорных ситуаций.
Рассмотрим каждый этап оформления подробнее.
Как определить порядок пользования квартирой
Как мы уже упоминали выше в статье, процедура использования подаренной недвижимости может разграничивать условия пользования совместным имуществом. Основными факторами, определяющими порядок пользования, выступают следующие условия:
- Лицо, подарившее квартиру по дарственной с условием пожизненного проживания дарителя – имеет право пользоваться ею до самой смерти.
- Одариваемое лицо может пользоваться лишь одной частью этой недвижимости (как правило, одной комнатой), а право распоряжаться полностью квартирой переходят к нему после кончины дарителя.
- Обе стороны-участника сделки имеют право передавать свою часть собственности другому человеку, но это необходимо оговорить заранее и вписать в договор дарения при его составлении.
- После смерти дарителя подаренная им квартира будет исключена из наследственной массы и передана одаряемой стороне, согласно положениям 292 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.
- При заключении дарственной с законным бессрочным проживанием дарителя, стороны могут внести в договор условие о проживании вместе с ними на их части квартиры других лиц.
Все перечисленные и другие условия должны быть оговорены сторонами до составления и подписания акта. Однако, даже в этом случае – сложно гарантировать 100% соблюдение условий другим участником сделки. Поэтому мы рекомендуем обратиться за сопровождением данной сделки к опытному нотариусу или хотя бы получить бесплатную консультацию нашего юриста! Не стоит рисковать своим будущим!
Документы для оформления договора дарения
Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:
-
Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;
-
Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;
-
Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;
-
Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.