Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности выкупа арендованного имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса, все улучшения арендованного имущества, которые могут быть от него отделимы, являются собственностью арендатора. А вот если произведенные улучшения не могут быть отделены без ущерба для имущества, например, ремонт помещения, то в случае прекращения договора аренды арендатор имеет право получить возмещение их стоимости. Оба этих положения действуют в том случае, если в договоре аренды не предусмотрено иное. Из сказанного можно сделать вывод, что неотделимые улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя.
Передача неотделимых улучшений
Рассмотрим ситуацию, когда договором аренды предусмотрено, что по его окончании арендатор передает имущество арендодателю по акту приема-передачи. Такой порядок возврата арендуемого имущества является обычной практикой. При этом с учетом изложенного выше, неотделимые улучшения, которые произвел арендатор, вместе с имуществом должны быть переданы арендатору по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса, передача неотделимых улучшений пользователем имущества его собственнику признается реализацией. Таким образом, это операция попадает под НДС на основании пункта 1 статьи 146 и пункта 2 статьи 154 Налогового кодекса. Эти выводы подтверждает и судебная практика, например, постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2012 по делу № А65-12909/2011, постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2010 № Ф09-4941/10-С2 по делу № А07-20648/2009.
Преимущественный выкуп арендуемых помещений согласно Федеральному закону №159-ФЗ
Основным законодательным актом, регулирующим отношения субъектов малого и среднего предпринимательства при выкупе недвижимого имущества из собственности государства или иного управляющего органа, является Федеральный Закон №159-ФЗ, принятый постановлением от 22.07.2008 г. Данный документ также называют Законом о малой приватизации, так как он дает возможность выкупить арендуемые предпринимателями помещения, находящиеся в госсобственности субъектов РФ или муниципалитетов.
Малое и среднее предпринимательство играет немаловажную роль в становлении и развитии современной российской экономики и решении задач экономического плана. Кроме того, малый и средний бизнес является одним из важнейших стимулов экономического роста Российской Федерации. В силу этих обстоятельств особое значение приобретает преимущественное право выкупа объектов нежилого фонда, которые находятся в аренде у мелких и средних предпринимателей.
Этапы приватизации арендуемого имущества
Особое внимание уделяется этапам приватизации арендуемого имущества. Если рассматривать процедуру купли-продажи между частными лицами, то она ограничивается выполнением условий договора по оплате стоимости объекта до окончания срока аренды или после совершения сделки. В данном случае передача имущества новому владельцу производится после государственной регистрации права собственности.
В случае с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества у государства или муниципалитета осуществляется конкретная процедура, указанная в ст.4 настоящего закона.
- Она проходит следующие этапы:
- Власти данного муниципалитета принимают решение о продаже арендуемого имущества и направляют его копию предпринимателю в течение 10 дней со дня принятия данного решения.
- Кроме того, бизнесмену должны быть направлены такие документы, как предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, его проект, а также требование о погашении долгов по арендной плате, если таковые имеются.
- С момента получения пакета вышеуказанных документов от государственных органов предприниматель получает преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, которым он может воспользоваться в течение 30 дней после получения. В ранней редакции закона было указано, что если в течение указанного срока бизнесмен не воспользовался этим правом и не ответил на предложение, то он лишается данного права на приобретение имущества, а его обязанности перед муниципалитетом пропадают без восстановления. После внесения некоторых поправок бизнесмены могут воспользоваться своим правом льготного выкупа и направить заявление о выкупе, если продолжат арендовать помещение.
- Для заключения сделки арендатор обязан предоставить квитанцию об уплате задолженности за аренду, если таковая имела место быть. Согласно законодательству он может дать отказ и до окончания данного срока, но для этого нужно оформить его в письменном виде в качестве заявления на имя руководства муниципалитета.
- Следует отметить, что в случае отказа от преимущественного права передача имущества третьим лицам запрещена.
Также в соответствии со ст.9 настоящего закона арендатор может сам выступить с инициативой проведения приватизацию выкупаемого имущества.
- Для этого компетентный орган должен осуществить следующие процедуры:
- Провести оценку имущества и составить проект договора его купли-продажи в двухмесячный срок.
- В течение 2 недель после проведения оценки проработать условия выкупа арендуемого имущества.
- Направить предпринимателю проект соглашения, если решение о приватизации было принято.
В случае несоответствия субъекта, выступившего с предложением приватизации, требованиям закона, государственный орган вправе отказать ему в запросе. Для этого он должен направить арендатору письменный отказ в течение 30 дней с момента поступления заявления.
- Если речь идет о сделке по выкупу муниципального помещения, то она имеет некоторые особенности:
- Решение по проведению такой сделки принимается назначенным органом исполнительной власти.
- Стоимость государственного объекта в большинстве случаев выше, чем цена муниципального.
- Если необходимо приватизировать земельный участок вокруг объекта, то эта процедура проводится в соответствии с региональными правилами, которые установлены муниципалитетом.
Сложности при реализации преимущественного права
В большинстве случаев муниципальные власти стараются не продавать недвижимость субъектам МСП по льготе. Им выгоднее сдавать недвижимость в аренду, получая от этого постоянный доход. Это создает некоторые трудности на пути приватизации арендуемого имущества со стороны предпринимателей, поэтому на практике они чаще используют вариант подачи заявления в уполномоченный орган на осуществление приватизации самостоятельно (ч.2, ст.9 закона), который был описан выше.
Кроме того, для исключения объекта недвижимости из-под действия №159-ФЗ муниципалитет может включить его в перечень имущества, который предназначен для передачи во владение или пользование субъектами МСП. В этом случае данное имущество перестает быть объектом реализации преимущественного права на выкуп.
В некоторых случаях муниципальные арендодатели расторгают договор аренды досрочно, предполагая возможность выкупа объекта с преимущественным правом. Кроме того, может возникнуть сложность с реализацией данного права, если между прекращением соглашения об аренде и заключением нового договора аренды возник некоторый промежуток времени, что недопустимо по условиям выкупа помещения, указанных в №159-ФЗ.
Агентский НДС и условия договора
Следует иметь в виду, что при возложении на арендатора госимущества агентских обязанностей он должен выполнить их даже в том случае, если сам не является плательщиком НДС. Например, освобожден от уплаты налога в соответствии со статьей 145 НК РФ или применяет специальные режимы налогообложения.
При исполнении агентских обязанностей арендатор должен перечислять НДС в бюджет не из своих средств, а из доходов арендодателя. Иными словами, налог необходимо удерживать из арендных платежей, поскольку его базой в данном случае является сумма арендной платы с учетом налога (п. 3 ст. 161 НК РФ).
Согласно положениям НК РФ, единственно возможная для использования ставка НДС в такой ситуации – расчетная, равная 18/118 (п. 3, 4 ст. 164 НК РФ). Однако в среде налоговых работников бытует мнение, что для этого сумма арендной платы, указанная в договоре муниципальной аренды, должна включать в себя НДС. Между тем на практике требование инспекторов не всегда выполнимо, и вот почему. При определении размера платежей за использование муниципального имущества государственный собственник, как правило, опирается на базовую ставку, которая установлена местным нормативным актом. Дополнительным расчетом суммы налога казенные арендодатели озадачиваются редко. Чаще всего в договоре просто отмечено, что сумма арендной платы указана без НДС. А то и вовсе нет ни слова о налоге.
Арендатору в таком случае важно четко понимать две вещи. Во-первых, обязанности НДС-агента ему придется исполнять все равно. Ведь передача имущества в аренду на территории России является объектом данного налога (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). А во-вторых, налог при этом придется накрутить на указанную в договоре сумму, исходя из ставки 18 процентов, и перечислить в бюджет из собственных средств.
Можно сколь угодно долго спорить о справедливости требований налоговиков, однако гораздо дешевле во всех смыслах воспользоваться нехитрым приемом, который давно прижился в отношениях по аренде госимущества.
Арендатору имеет смысл инициировать внесение в договор необходимых изменений. Для этого достаточно заключить дополнительное соглашение к нему с указанием суммы налога, которая в составе арендной платы причитается муниципальному собственнику.
Выкуп имущества казны: об уплате НДС налоговыми агентам
Исчисление НДС. На основании п. 4 ст. 173 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), поименованных в ст. 161 НК РФ, сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами. Ими, в частности, являются покупатели:
-
государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну РФ, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа;
-
муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.
Порядок исчисления и уплаты «агенсткого» НДС прописан в абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ. Налоговая база (отдельно при совершении каждой операции) определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. Налог нужно исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет.
Предположим, что «агентский» НДС заявлен к вычету, но через какое-то время приобретенное имущество перестало использоваться в облагаемой этим налогом деятельности. Надо ли налоговому агенту восстанавливать НДС?
ФНС дает положительный ответ. 28.12.2018 на сайте ведомства[7] опубликована информация по рассмотренной жалобе налогоплательщика: в подобной ситуации у налогового агента возникает обязанность восстановления налога.
Бухгалтерский и налоговый учет выкупа арендованного имущества
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
- Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
- Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:
- По соглашению сторон.
- В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
- Истек срок аренды.
- Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.
Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).
Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.
Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.
Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.
Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:
- Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
- Установлен точный размер арендной платы.
- Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.
Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.
В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:
- ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
- ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
- ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
- ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
- ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
- ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.
ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.
Налоговый агент по НДС при сделках с госимуществом
Чтобы понять, кто же такие налоговые агенты по НДС можно провести аналогию с налоговыми агентами по НДФЛ.
Налоговый агент по НДС также как и налоговый агент по НДФЛ, исчисляет и удерживает налог из дохода, который выплачивает арендодателю в виде арендной платы. При этом НА по НДС должен не просто удержать налог, но и уплатить его в бюджет, а также представить декларацию по НДС в ИФНС.
Если компания арендует муниципальное имущество у казенного учреждения, то она не должна платить НДС. Об этом сообщает Министерство финансов в письме от 11.07.17 № 03-07-11/43774.
Если органы государственной власти, органы местного самоуправления сдают в аренду федеральное имущество, имущество субъектов РФ или муниципальное имущество, то действует особый порядок уплаты НДС.
Согласно п. 3 ст. 161 Налогового кодекса НДС должны платить арендаторы имущества. При этом согласно подп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК, оказание услуг казенными учреждениями не признается объектом налогообложения НДС.
Из этого следует, что при аренде имущества у казенных учреждений арендаторы не должны платить НДС.
Необходимо ли банку исполнять функции налогового агента по НДС при оплате услуг по договору аренды имущества муниципального образования?
На этот вопрос дал ответ Минфин ответ в письме от 11 июля 2017 г. №03-07-11/43774. Разъясняется, что в соответствии со статьей 161 НК РФ при предоставлении органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ или муниципального имущества действует особый порядок применения НДС. В данном случае налоговую базу по НДС определяют арендаторы такого имущества, которые являются налоговыми агентами.
Необходимо ли банку исполнять функции налогового агента по НДС при оплате услуг по договору аренды имущества муниципального образования?
На этот вопрос дал ответ Минфин ответ в письме от 11 июля 2017 г. №03-07-11/43774. Разъясняется, что в соответствии со статьей 161 НК РФ при предоставлении органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ или муниципального имущества действует особый порядок применения НДС. В данном случае налоговую базу по НДС определяют арендаторы такого имущества, которые являются налоговыми агентами.
При этом согласно подпункту 4.1 пункта 2 статьи 146 НК РФ выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не признается объектом налогообложения НДС. Следовательно, при приобретении услуг по аренде муниципального имущества, оказываемых казенными учреждениями, не являющихся объектом НДС, арендаторы такого имущества налог в качестве налогового агента не уплачивают.
Также разъясняется, что в отношении услуг по предоставлению в аренду муниципального имущества, закрепленного за муниципальными унитарными предприятиями или муниципальными учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, Налоговые кодекс не устанавливает особый порядок исчисления НДС. Такие предприятия являются самостоятельными плательщиками НДС.
Минфин России разъяснил, что в случае приобретения услуг по аренде муниципального имущества, оказываемых казенными учреждениями, не являющихся объектом налогообложения НДС, арендаторы имущества НДС не уплачивают. Это правило действует, в том числе в случае заключения договора аренды с муниципалитетом, который владеет казенным учреждением на праве оперативного управления (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 11 июля 2017 г. № 03-07-11/43774).
В рассмотренном примере организация просит дать разъяснения по поводу необходимости исполнения ей функций налогового агента по НДС при оплате услуг по договору аренды имущества муниципального образования. При этом организация арендует часть нежилого помещения у Администрации города, причем в договоре отражено, что здание закреплено на праве оперативного управления за муниципальным казенным учреждением. Арендодателем по договору аренды является Администрация города, а участие казенного учреждения в качестве третьей стороны договора не предусмотрено.
В ответе финансисты напомнили, что в Налоговом кодексе установлен особый порядок применения НДС при предоставлении на территории РФ органами госвласти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества, согласно которому налоговая база по НДС определяется налоговыми агентами – арендаторами имущества (п. 3 ст. 161 Налогового кодекса).
В отношении услуг по предоставлению в аренду муниципального имущества, закрепленного за муниципальными унитарными предприятиями или муниципальными учреждениями (за исключением казенных) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, особенностей по исчислению и уплате НДС главой 21 НК РФ не предусмотрено. Поэтому при оказании услуг по предоставлению в аренду муниципального имущества, закрепленного за муниципальными унитарными предприятиями или муниципальными учреждениями (за исключением казенных) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, налогоплательщиками НДС являются эти предприятия (учреждения).
В то же время выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не признается объектом налогообложения НДС (подп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ). В связи с этим услуги по предоставлению в аренду муниципального имущества, оказываемые казенными учреждениями, не являются объектом налогообложения данным налогом.
В свою очередь налоговыми агентами признаются арендаторы федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества, представленного в аренду на территории РФ органами госвласти и органами местного самоуправления (п. 3 ст. 161 НК РФ).
При условии того, что участок находится во владении частного собственника, в его аренду будет входить НДС.
Важно! Существует очень занятный момент: при субаренде земельных наделов у муниципалитета арендатор не уплачивает налог на наддобавочную стоимость. В такой ситуации текущий владелец имеет право сдать часть владения, тогда новый владелец должен будет оплатить пошлину, так как он взял в пользование участок непосредственно у частного лица.
Предлагаем прочитать другие наши материалы об аренде ЗУ:
- Как правильно составить договор аренды дома с земельным участком?
- Правила и основания для составления дополнительного соглашения.
- Основания и порядок расторжения договора.
- Нюансы и порядок регистрации договора через Росреестр.
- Можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность.
- Можно ли продавать арендуемую землю?
- Как арендовать ЗУ у администрации города под павильон или киоск?
- Порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Покупка санаторием муниципального имущества
Давыдова О. В., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»
Организация (санаторий) по договору купли-продажи приобрела муниципальное имущество (здание), НДС как налоговый агент перечислила в бюджет. Какие записи необходимо сделать в бухгалтерском учете и как организовать учет НДС, включая заполнение декларации по НДС, если организация является плательщиком данного налога, но оказывает как подлежащие налогообложению услуги, так и освобожденные от него (отдых и оздоровление по путевкам)?
Cогласно абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ при реализации (передаче) на территории РФ публичного имущества (здания) налоговая база по НДС определяется как сумма дохода от реализации (передачи) имущества с учетом налога. Налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В таком случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) имущества, за исключением физических лиц, не являющихся ИП. Эти лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
К сведению: не признаются объектом обложения НДС операции по реализации (передаче) на территории РФ публичного имущества, выкупаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Исчисленная и удержанная в момент выплаты дохода (перечисления денежных средств в счет оплаты муниципального имущества) сумма НДС подлежит перечислению налоговым агентом в бюджет по месту своего нахождения. Перечисление производится равными долями не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующего за налоговым периодом, в котором проведена выплата дохода (п. 1, 3 ст. 174 НК РФ).
Покупатели – налоговые агенты, состоящие на учете в налоговых органах и исполняющие обязанности плательщика НДС, вправе предъявить к вычету уплаченный в бюджет НДС в том случае, если здание приобретено для использования в операциях, подлежащих налогообложению, при наличии составленного счета-фактуры и первичных документов, подтверждающих факт принятия на учет здания. Это следует из п. 3 ст. 171 НК РФ (см. также Письмо ФНС РФ от 12.08.2009 № ШС-22-3/634@).
Если приобретенное здание предназначено для осуществления только операций, не подлежащих налогообложению, вычет не применяется (письма Минфина РФ от 08.08.2012 № 03-07-11/265, от 24.02.2009 № 03-07-08/41), налог учитывается в стоимости здания.
Если здание будет использоваться одновременно в операциях, как облагаемых НДС, так и не подлежащих налогообложению, уплаченный налоговым агентом НДС частично принимается к вычету, частично включается в стоимость здания. Пропорция для распределения НДС определяется с учетом особенностей, установленных п. 4.1 ст. 170 НК РФ. В частности, по основным средствам, принимаемым к учету в первом или во втором месяце квартала, налогоплательщик вправе определять пропорцию, исходя из стоимости отгруженных в соответствующем месяце товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав, операции по реализации которых подлежат налогообложению (освобождены от него), в общей стоимости отгруженных за месяц товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав.
Порядок отражения на счетах бухгалтерского учета операций, возникающих в связи с покупкой муниципального здания, покажем на основе примера.
Пример.
Стоимость здания (с учетом НДС) – 2 360 000 руб., в том числе НДС – 360 000 руб. (распределяется на облагаемые налогом и не подлежащие налогообложению операции – 200 000 и 160 000 руб. соответственно).
Решение сложных вопросов по НДС при аренде и выкупе государственного или муниципального имущества
28.11.2013
Если организация арендует или выкупает имущество у государства, она признается налоговым агентом по НДС. Но есть ряд случаев, когда такой обязанности можно избежать.
Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ арендатор должен исчислять, удерживать и перечислять в бюджет НДС с суммы арендной платы по госимуществу, а покупатель — с его выкупной стоимости. От исполнения этих обязанностей не освобождаются даже те организации, которые не являются плательщиками НДС, а именно:
- применяющие «упрощенку» (п. 5 ст. 346.11 НК РФ и Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-07-14/30)
- уплачивающие ЕСХН или ЕНВД (п. 4 ст. 346.1 и п. 4 ст. 346.26 НК РФ, Письма Минфина России от 05.10.2011 N 03-07-14/96 и от 28.06.2010 N 03-07-14/44)
- освобожденные от уплаты НДС на основании ст. 145 или ст. 145.1 НК РФ
Удерживать или нет НДС при аренде госимущества?
Объяснения, облагается ли НДС аренда земельного участка
Если с арендой земель у частных лиц все предельно понятно, то при приеме земель во временное пользование у госструктур необходимы некоторые пояснения.
К примеру, частное лицо оформляет субаренду на земельный участок у арендодателя, который в свое время взял недвижимость в пользование у государства. По закону НДС должен оплачивать субарендатор, но на практике может применяться иная схема.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
Она заключается в повышении арендной платы на необходимую сумму налога. И по факту НДС выплачивает арендодатель, но только не за свой участок, а за тот который сдается. По факту нарушения тут нет, налоги уплачиваются исправно и в полном объеме. Выгода в том, что субарендатору такая система более удобна, а арендодатель таким способом обеспечивает себе поток клиентов на основе выгодных условий.
Другая ситуация, когда договор заключается напрямую с Росимуществом. В таком случае арендатор освобождается от НДС, но при этом обязан платить налог на землю и арендную плату. Она может быть постоянной или переменной.
Первый вариант предусматривает фиксированную стоимость за использование земли, а сумма отображается в договоре. При этом арендатора не должно касаться количество потраченных ресурсов и прочие моменты – он платит за использование земли и все, что с ней связано.
Переменная аренда плата включает в себя фиксированную стоимость, а в дополнение идет оплата коммунальных услуг, которые подведены к участку: электричество, водоснабжение, водоотведение. Арендатор может согласиться на такие условия или осуществлять плату, которая включает в себя все необходимые затраты. Договор необходимо составить соответствующим образом.
Как правило, постоянная плата подразумевает уже все будущие траты на ресурсы, поэтому сумма в несколько раз превышает ту, в которой счет за коммунальные услуги вынесен отдельной строкой и оплачивается по факту. Какой вариант выбрать — каждый решает для себя сам.
Статья 22. Аренда земельных участков
Сложности при реализации преимущественного права
В большинстве случаев муниципальные власти стараются не продавать недвижимость субъектам МСП по льготе. Им выгоднее сдавать недвижимость в аренду, получая от этого постоянный доход. Это создает некоторые трудности на пути приватизации арендуемого имущества со стороны предпринимателей, поэтому на практике они чаще используют вариант подачи заявления в уполномоченный орган на осуществление приватизации самостоятельно (ч.2, ст.9 закона), который был описан выше.
Кроме того, для исключения объекта недвижимости из-под действия №159-ФЗ муниципалитет может включить его в перечень имущества, который предназначен для передачи во владение или пользование субъектами МСП. В этом случае данное имущество перестает быть объектом реализации преимущественного права на выкуп.
В некоторых случаях муниципальные арендодатели расторгают договор аренды досрочно, предполагая возможность выкупа объекта с преимущественным правом. Кроме того, может возникнуть сложность с реализацией данного права, если между прекращением соглашения об аренде и заключением нового договора аренды возник некоторый промежуток времени, что недопустимо по условиям выкупа помещения, указанных в №159-ФЗ.
Агентский НДС и условия договора
Следует иметь в виду, что при возложении на арендатора госимущества агентских обязанностей он должен выполнить их даже в том случае, если сам не является плательщиком НДС. Например, освобожден от уплаты налога в соответствии со статьей 145 НК РФ или применяет специальные режимы налогообложения.
При исполнении агентских обязанностей арендатор должен перечислять НДС в бюджет не из своих средств, а из доходов арендодателя. Иными словами, налог необходимо удерживать из арендных платежей, поскольку его базой в данном случае является сумма арендной платы с учетом налога (п. 3 ст. 161 НК РФ).
Согласно положениям НК РФ, единственно возможная для использования ставка НДС в такой ситуации – расчетная, равная 18/118 (п. 3, 4 ст. 164 НК РФ). Однако в среде налоговых работников бытует мнение, что для этого сумма арендной платы, указанная в договоре муниципальной аренды, должна включать в себя НДС. Между тем на практике требование инспекторов не всегда выполнимо, и вот почему. При определении размера платежей за использование муниципального имущества государственный собственник, как правило, опирается на базовую ставку, которая установлена местным нормативным актом. Дополнительным расчетом суммы налога казенные арендодатели озадачиваются редко. Чаще всего в договоре просто отмечено, что сумма арендной платы указана без НДС. А то и вовсе нет ни слова о налоге.
Налоговый агент – покупатель имущества казны
При покупке государственного или муниципального имущества обязанности налогового агента возникают только при одновременном выполнении следующих условий (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ):
- продавцом (передающей стороной) является орган государственной власти или орган местного самоуправления;
- имущество составляет казну РФ, субъекта РФ или муниципального образования, т. . не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за конкретным государственным или муниципальным учреждением (предприятием);
- данная операция, признается объектом налогообложения по НДС согласно пп. 1, 2 ст. 146 НК РФ;
- покупатель является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (письма Минфина России от 02. 08. 2010 № 03-07-14/55, от 14. 12. 2009 № 03-07-14/114). На физлиц, не занимающихся предпринимательской деятельностью, обязанности налоговых агентов не возлагаются, а НДС в бюджет уплачивают продавцы указанного имущества (определение Конституционного суда РФ от 19. 07. 2016 № 1719-О (приведено в п. 14 Обзора правовых позиций, направленного письмом ФНС России от 23. 12. 2016 № СА-4-7/24825@), письма Минфина России от 08. 11. 2012 № 03-07-14/107, ФНС России от 13. 07. 2009 № ШС-22-3/562@, постановление Президиума ВАС РФ от 08. 04. 2014 № 17383/13).
Уплата налогов при покупке объектов с торгов по банкротству
В период до 1. 10. 2011 при реализации имущества предприятий, которые в законодательном порядке были признаны банкротами, налоговыми агентами по НДС считались органы, уполномоченные заниматься его продажей. Налоговая база исчислялась исходя из общей суммы реализуемого товара, определенной после его оценки. Об этом пишется в пункте 4 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ). После вышеупомянутой даты налоговыми агентами признаются покупатели, то есть уже именно они должны уплачивать в бюджет страны НДС (Подробнее: как заплатить налоги через интернет). Такие поправки внесены путем утверждения Федерального закона №254-ФЗ от 27. 07. 2011 «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах».
Согласно нововведению, налоговая база реализуемого на территории РФ имущества должников равна сумме дохода от его продажи с учетом налога. Налоговый агент по каждой позиции отдельно рассчитывает налоговую базу. Поскольку именно покупатель (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) является налоговым агентом, то он расчетным методом должен вычислить из общей стоимости приобретаемого имущества НДС и перечислить его в бюджет страны.
Если покупателем является нерезидент Российской Федерации, то порядок уплаты налогов немного отличается от общеустановленного. Так, перечисление налога осуществляется одновременно с уплатой стоимости за приобретаемый товар. Одновременно плательщик должен направить в обслуживающий банк поручение на уплату налога с открытого в банке счета налогового агента.
В ином случае банк не вправе производить перевод денежных средств на счет указанного налогоплательщика.
- В ряде случаев при реализации имущества обанкротившихся предприятий НДС уплачивает не покупатель, а должник:
В большинстве случаев частный инвестор выступает в роли покупателя и продавца имущества как физическое лицо. В налоговом кодексе РФ прописана общая налоговая ставка с доходов физлиц составляет 13%. Именно эту сумму нужно заплатить с дохода. Например вы приобрели на аукционе автомобиль за 700 тысяч, а продали за миллион, доход составляет 300 тысяч. Налог платится не с миллиона, а с этих 300 тысяч дохода, что составляет 39 тысяч. Из этого правила есть два исключения, при которых налог не платится: 1. Срок владения имуществом более 3-х лет (36 полных месяцев) со дня покупки. 2. Сумма продаваемого имущества менее 250000 для автомобилей и 1 миллиона для квартир. Еще одна лазейка для уменьшения налогооблагаемой базы — прописать в договоре меньшую сумму. Однако не все покупатели идут на это, в особенности крупные фирмы.